Ulv, ulv ? igjen

Av Øystein Dørum - 04.sep.2006 @ 11:32 - Kommentér
Når skal boligprisveksten stoppe? Når skal oppgang endelig avløses av knall og fall? Bør man holde seg unna et brennhett boligmarked for å unngå å svi fingrene?

Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund har boligprisene steget med 16 prosent det siste året, hvorav 11 prosent bare det siste halvåret. De som er på boligjakt, ser prisene på ønskeobjektene stige nærmest fra visning til visning. Når drømmeleiligheten til én million blir over 100.000 dyrere på bare seks måneder, er det mange som med god grunn føler seg forbikjørt i boligmarkedet. Gjennomsnittspersonen trenger seks år med normal lønnsvekst for å tjene 100.000 mer – bare for å sette ting i perspektiv.


Vokser med husholdningene
Hva forklarer boligprisveksten? Norges Bank har utviklet en egen modell for å forklare boligprisutviklingen. Den tallfester noen av de faktorene som påvirker boligprisene, så som lånekostnadene (renten), konjunkturutviklingen (vist ved ledigheten), inntektene (jobbvekst, lønn og skatt) og nybyggingen. Boligprisene stiger når inntektene øker, og når renten, ledigheten og boligbyggingen avtar. På lang sikt antas at boligprisene vokser om lag på linje med husholdningenes inntekter.


Har heller pengene i eiendom
Gitt ovennevnte, er det lett å forstå hvorfor boligprisveksten har vært sterk de siste årene. Fra høsten 2002 til våren 2004 gikk lånerentene ned med til sammen 5 prosentenheter. Sommeren 2003 snudde konjunkturene, og norsk økonomi er nå inne i sitt tredje år på rad med vekst godt over trend. Det siste året har 65.000 flere fått jobb (og inntekt), og ledigheten har falt fra nesten 5 til litt over 3 prosent. Vi har aldri før sett et tilsvarende stort og hurtig fall i ledighetsraten.


Men også finansielle innovasjoner og adferdsendringer bidrar. Marginene mellom bankenes utlåns- og innskuddsrenter faller jevnt og trutt, takket være konkurranse og effektivisering i banksektoren. Avdragsfrie lån blir mer vanlige. Slik strekker pengene lengre. Og i et generelt lavrenteregime har mange i «sparealder» plassert penger i eiendom som alternativ til børs, kanskje merket av etterkrigstidens største børsnedtur på begynnelsen av 2000-tallet.


Hundretusenkronersspørsmålet
Hundretusenkronersspørsmålet er om boligprisene nå er kunstig høye – det som økonomene normalt vil kalle en «boble». Definisjonen på en finansiell boble er at prisene er høye i dag, fordi alle tror de vil være enda høyere i morgen. Bobler har dermed en lei tendens til å være selvforsterkende. Når boblen først sprekker, kan fallet bli brått og brutalt, slik vi så i markedet for teknologiaksjer etter årtusenskiftet.


Boligprisene har aldri vært høyere enn nå. Gjennomsnittsboligen koster nå over 22.000 kroner kvadratmeteren. Justert for den generelle prisstigningen er dette dobbelt så høyt som gjennomsnittet de siste 25 årene. Relativt til husholdningenes inntekter er boligprisene nå over 30 prosent høyere enn gjennomsnittet de siste tyve årene, men fortsatt 7-8 prosent under toppnivået i 1987 – rett før boligmarkedet kollapset forrige gang.


Uoppnåelig
Det at boligmarkedet begynner å bli «uoppnåelig» for normale inntekter kan også være en indikasjon på at prisene nærmer seg bristepunktet. Bankenes låneutmåling har økt de siste årene (flere boliger fullfinansieres), som tyder på at folks egenkapital rekker kortere enn før. At flere må gis avdragsfrihet de første årene trekker i samme retning.


Men - våre storbyer er pressområder. I en høykonjunktur strømmer flere til byene. Oslos befolkning er økt med 18.000 personer de siste to årene. Samtidig er det fullført færre enn 8000 nye boliger. Da er det kanskje ikke så rart at det blir budkamp om objektene. Ser vi til andre land ser vi til dels ekstreme prisforskjeller mellom de store byene og perifere strøk.


Pessimistene får næring om vi ser på boligprisutviklingen siden 1830-tallet. Alle tidligere perioder med sterk realprisvekst på boliger har blitt avløst av en periode ned realprisnedgang, senest etter prisoppgangen frem til 1987/88. Da Kristiania ble rammet av boligpriskrakk i 1899 tok det hele 87 år før realprisen var tilbake på nivået rett før krakket. Siden 1993 er realprisene på boliger nesten tredoblet. Kan det likevel gå bra denne gangen?


Lavere prisvekst
Vi venter lavere boligprisvekst fremover enn vi har sett de siste årene. Utover i 2007 venter vi at prisveksten bremser til 6 prosent, og i 2008 og 2009 venter vi en prisvekst under 4 prosent. Årsakene er mange. For det første er renten på vei opp. Hittil er renten hevet med 1¼ prosentenhet, og vi venter nye 1¾ prosentenhet innen utgangen av neste år. For det andre tror vi at jobbveksten vil bremse vesentlig. I 2008 og 2009 venter vi nullvekst i antall jobber. Ledigheten når ventelig bunnen i høst. For det tredje har boligbyggingen tatt seg kraftig opp. De tre siste årene er det årlig igangsatt over 30.000 nye boliger på landsbasis. Vi har ikke sett maken siden tidlig 1980-tall. Men da kom det store etterkrigskull ut i boligmarkedet. På 1970-tallet økte antallet i aldergruppen 20-34 år med 15.000-20.000 årlig. Nå avtar etablerergruppen med 10.000 personer årlig. Først om 4-5 år blir det igjen vekst av betydning i denne aldersgruppen.


Noe boligpriskrakk er det likevel vanskelig å tro på. Utsiktene for norsk økonomi er lyse. Veksten globalt er sterk. Oljeprisen er høy, og forventes å holde seg høy. Staten har finansielle muskler til å avverge et økonomisk tilbakeslag. Og Norges Bank har vist at de kan, og vil, bruke renten til å holde aktiviteten oppe.


Men risikoen for et mer alvorlig tilbakeslag øker for hver måned prisveksten er som nå. Derfor er mitt råd at man nå bør ligge unna boligmarkedet om hensikten er kortsiktig (2-3 år) plassering. Derimot tør jeg ikke fraråde folk å gå inn – løse inngangsbilletten, så å si – dersom formålet er å bo.

Det kan bli dyrt å sitte på gjerdet å vente på krakket som aldri kom.


Ropt ulv før
For vi har feilaktig ropt ulv før. Riktig nok har vi aldri spådd krakk, men vi har konsekvent undervurdert den faktiske prisveksten i boligmarkedet (figur 1 viser våre boligprisanslag gitt i august de siste årene).

Bolig figur 1

Kilde: Statistisk sentralbyrå og DnB NOR Markets

Vår trøst er at vi tror vi vet hvorfor vi har bommet. Renten ble kuttet mye mer enn vi ventet. Oppsvinget i norsk økonomi ble sterkere og mer langvarig enn anslått (figur 2).

Bolig figur 2

Kilde: Statistisk sentralbyrå og DnB NOR Markets

Og når bedriftene endelig begynte å ansette, ble jobbveksten mye raskere enn vi hadde lagt til grunn.

Når prisveksten lar seg forklare rasjonelt, blir det også lettere å tro på våre egne forventninger om en lavere prisveksttakt fremover.


Øystein Dørum

Øystein Dørum har siden 1998 vært sjeføkonom DnB/DnB NOR Markets. Han er utdannet samfunnsøkonom fra UiO, grunnfag sosialantropologi i tillegg, master i statsvitenskap fra London School of Economics, autorisert finansanalytiker (AFA). Studentengasjementer i Finansdepartementet, Norges Bank og Statistisk sentralbyrå 1984-87. Konsulent / rådgiver / underdirektør Finansdepartementets økonomiavdeling 1988-95. Nasjonal ekspert i EU-kommisjonen, DG EcFin, våren 1993 i forbindelse med Norges EU-medlemskapssøknad. Analytiker/seniorøkonom Gjensidige NOR 1995-98.

september 2006
ma ti on to fr
        1 2 3
4
5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30  
             
hits