Ulv, ulv ? igjen

Av Øystein Dørum - 04.sep.2006 @ 11:32
Når skal boligprisveksten stoppe? Når skal oppgang endelig avløses av knall og fall? Bør man holde seg unna et brennhett boligmarked for å unngå å svi fingrene?

Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund har boligprisene steget med 16 prosent det siste året, hvorav 11 prosent bare det siste halvåret. De som er på boligjakt, ser prisene på ønskeobjektene stige nærmest fra visning til visning. Når drømmeleiligheten til én million blir over 100.000 dyrere på bare seks måneder, er det mange som med god grunn føler seg forbikjørt i boligmarkedet. Gjennomsnittspersonen trenger seks år med normal lønnsvekst for å tjene 100.000 mer – bare for å sette ting i perspektiv.


Vokser med husholdningene
Hva forklarer boligprisveksten? Norges Bank har utviklet en egen modell for å forklare boligprisutviklingen. Den tallfester noen av de faktorene som påvirker boligprisene, så som lånekostnadene (renten), konjunkturutviklingen (vist ved ledigheten), inntektene (jobbvekst, lønn og skatt) og nybyggingen. Boligprisene stiger når inntektene øker, og når renten, ledigheten og boligbyggingen avtar. På lang sikt antas at boligprisene vokser om lag på linje med husholdningenes inntekter.


Har heller pengene i eiendom
Gitt ovennevnte, er det lett å forstå hvorfor boligprisveksten har vært sterk de siste årene. Fra høsten 2002 til våren 2004 gikk lånerentene ned med til sammen 5 prosentenheter. Sommeren 2003 snudde konjunkturene, og norsk økonomi er nå inne i sitt tredje år på rad med vekst godt over trend. Det siste året har 65.000 flere fått jobb (og inntekt), og ledigheten har falt fra nesten 5 til litt over 3 prosent. Vi har aldri før sett et tilsvarende stort og hurtig fall i ledighetsraten.


Men også finansielle innovasjoner og adferdsendringer bidrar. Marginene mellom bankenes utlåns- og innskuddsrenter faller jevnt og trutt, takket være konkurranse og effektivisering i banksektoren. Avdragsfrie lån blir mer vanlige. Slik strekker pengene lengre. Og i et generelt lavrenteregime har mange i «sparealder» plassert penger i eiendom som alternativ til børs, kanskje merket av etterkrigstidens største børsnedtur på begynnelsen av 2000-tallet.


Hundretusenkronersspørsmålet
Hundretusenkronersspørsmålet er om boligprisene nå er kunstig høye – det som økonomene normalt vil kalle en «boble». Definisjonen på en finansiell boble er at prisene er høye i dag, fordi alle tror de vil være enda høyere i morgen. Bobler har dermed en lei tendens til å være selvforsterkende. Når boblen først sprekker, kan fallet bli brått og brutalt, slik vi så i markedet for teknologiaksjer etter årtusenskiftet.


Boligprisene har aldri vært høyere enn nå. Gjennomsnittsboligen koster nå over 22.000 kroner kvadratmeteren. Justert for den generelle prisstigningen er dette dobbelt så høyt som gjennomsnittet de siste 25 årene. Relativt til husholdningenes inntekter er boligprisene nå over 30 prosent høyere enn gjennomsnittet de siste tyve årene, men fortsatt 7-8 prosent under toppnivået i 1987 – rett før boligmarkedet kollapset forrige gang.


Uoppnåelig
Det at boligmarkedet begynner å bli «uoppnåelig» for normale inntekter kan også være en indikasjon på at prisene nærmer seg bristepunktet. Bankenes låneutmåling har økt de siste årene (flere boliger fullfinansieres), som tyder på at folks egenkapital rekker kortere enn før. At flere må gis avdragsfrihet de første årene trekker i samme retning.


Men - våre storbyer er pressområder. I en høykonjunktur strømmer flere til byene. Oslos befolkning er økt med 18.000 personer de siste to årene. Samtidig er det fullført færre enn 8000 nye boliger. Da er det kanskje ikke så rart at det blir budkamp om objektene. Ser vi til andre land ser vi til dels ekstreme prisforskjeller mellom de store byene og perifere strøk.


Pessimistene får næring om vi ser på boligprisutviklingen siden 1830-tallet. Alle tidligere perioder med sterk realprisvekst på boliger har blitt avløst av en periode ned realprisnedgang, senest etter prisoppgangen frem til 1987/88. Da Kristiania ble rammet av boligpriskrakk i 1899 tok det hele 87 år før realprisen var tilbake på nivået rett før krakket. Siden 1993 er realprisene på boliger nesten tredoblet. Kan det likevel gå bra denne gangen?


Lavere prisvekst
Vi venter lavere boligprisvekst fremover enn vi har sett de siste årene. Utover i 2007 venter vi at prisveksten bremser til 6 prosent, og i 2008 og 2009 venter vi en prisvekst under 4 prosent. Årsakene er mange. For det første er renten på vei opp. Hittil er renten hevet med 1¼ prosentenhet, og vi venter nye 1¾ prosentenhet innen utgangen av neste år. For det andre tror vi at jobbveksten vil bremse vesentlig. I 2008 og 2009 venter vi nullvekst i antall jobber. Ledigheten når ventelig bunnen i høst. For det tredje har boligbyggingen tatt seg kraftig opp. De tre siste årene er det årlig igangsatt over 30.000 nye boliger på landsbasis. Vi har ikke sett maken siden tidlig 1980-tall. Men da kom det store etterkrigskull ut i boligmarkedet. På 1970-tallet økte antallet i aldergruppen 20-34 år med 15.000-20.000 årlig. Nå avtar etablerergruppen med 10.000 personer årlig. Først om 4-5 år blir det igjen vekst av betydning i denne aldersgruppen.


Noe boligpriskrakk er det likevel vanskelig å tro på. Utsiktene for norsk økonomi er lyse. Veksten globalt er sterk. Oljeprisen er høy, og forventes å holde seg høy. Staten har finansielle muskler til å avverge et økonomisk tilbakeslag. Og Norges Bank har vist at de kan, og vil, bruke renten til å holde aktiviteten oppe.


Men risikoen for et mer alvorlig tilbakeslag øker for hver måned prisveksten er som nå. Derfor er mitt råd at man nå bør ligge unna boligmarkedet om hensikten er kortsiktig (2-3 år) plassering. Derimot tør jeg ikke fraråde folk å gå inn – løse inngangsbilletten, så å si – dersom formålet er å bo.

Det kan bli dyrt å sitte på gjerdet å vente på krakket som aldri kom.


Ropt ulv før
For vi har feilaktig ropt ulv før. Riktig nok har vi aldri spådd krakk, men vi har konsekvent undervurdert den faktiske prisveksten i boligmarkedet (figur 1 viser våre boligprisanslag gitt i august de siste årene).

Bolig figur 1

Kilde: Statistisk sentralbyrå og DnB NOR Markets

Vår trøst er at vi tror vi vet hvorfor vi har bommet. Renten ble kuttet mye mer enn vi ventet. Oppsvinget i norsk økonomi ble sterkere og mer langvarig enn anslått (figur 2).

Bolig figur 2

Kilde: Statistisk sentralbyrå og DnB NOR Markets

Og når bedriftene endelig begynte å ansette, ble jobbveksten mye raskere enn vi hadde lagt til grunn.

Når prisveksten lar seg forklare rasjonelt, blir det også lettere å tro på våre egne forventninger om en lavere prisveksttakt fremover.


Kommentarer:
Postet av: Bjørn

Det var på tide at Dørum hadde en mer balansert oppfatning om boligpriser generellt. Personlig tror jeg at prisene vil fortsette å stige , men er enig i at de bør lande på 3-4 % økning etterhvert. Det er mange ting som påvirker eiendomspriser , bl.a. påståes det at vi p.t. har ca. 120.000 polakker her til lands ( og takk for det !! )Disse er vel knapt fornøyd med å bo i brakker og lurvete bakgårsrom , men vil etterhvert prege visninger.De neste områdene som står for tur til å gjøre et byks på statistikken er etter min mening de områdene som ligger utenfor de tette bykjerner. Folk blir etterhvert skremt av gjeng-kriminalitet, bråk, uorden, narkomane , prostituerte osv., og bytter dette mot å pendle noen mil, og få leiligheter til helt andra priser. Vi hører om prosjekter som både har sol og strandlinje, og som heller ikke koster skjorta !!
La oss håpe ( jeg er overbevist ) at leilighetsmarkedet holder seg i lang tid fremover, men på et mer balansert nivå. Da unngår vi det enkelte kaller et krakk.

04.sep.2006 @ 12:04
Postet av: Raoul

Ja, vi har hørt nå lenge at det er nå like før. Siden 1992 har boligprisene bare steget mer og mer. Er vi kommet nærmere et krakk? Hvem kan vite? 14 år med bare oppgang er ganske utrolig og de som kjøpte eiendom i 1993 og selger i dag vil oppleve tidenes største verdiøkning. Verden har lært litt siden 1988, og uansett er det etterspørsel som avgjør. Det ser ut som det er mange unge der ute som etablere seg nå og driver prisene opp. På en annen side nærmer vi oss nå en stor bølge med pensjonering av 68-generasjonen; de som var 25-27 da og født etter krigen vil nå bli pensjonister. Spørsmålet er: Hva kommer de til å finne på? Selge sine hus og kjøpe leiligheter? eller reise til Spania? Jeg tror at det vil ha en stor påvirkning på markedet.

04.sep.2006 @ 13:58
Postet av: Raoul

Ja, vi har hørt nå lenge at det er nå like før. Siden 1992 har boligprisene bare steget mer og mer. Er vi kommet nærmere et krakk? Hvem kan vite? 14 år med bare oppgang er ganske utrolig og de som kjøpte eiendom i 1993 og selger i dag vil oppleve tidenes største verdiøkning. Verden har lært litt siden 1988, og uansett er det etterspørsel som avgjør. Det ser ut som det er mange unge der ute som etablere seg nå og driver prisene opp. På en annen side nærmer vi oss nå en stor bølge med pensjonering av 68-generasjonen; de som var 25-27 da og født etter krigen vil nå bli pensjonister. Spørsmålet er: Hva kommer de til å finne på? Selge sine hus og kjøpe leiligheter? eller reise til Spania? Jeg tror at det vil ha en stor påvirkning på markedet.

04.sep.2006 @ 14:02
Postet av: K

Kvifor trur ingen på boligkrakk? Fordi vi alle er boligeigarar.

04.sep.2006 @ 14:15
Postet av: Tore

Boligmarkedet i USA kollapser, økt forbruk der kan ikke lenger finansieres via. lånte midler, USA's forbruk går ned, Kina mister en stor del av eksport markedet sitt, Kina forbruk av råvarer avtar, råvarer "kollapser" og OSE og norske boligpriser følger etter.

04.sep.2006 @ 14:19
Postet av: Stian

Hva er et såkalt krakk, og hva skjer med en som nylig har kjøpt seg leilighet og tatt opp lån, dersom det kommer et? Kan man kalkulere seg frem til om man vil klare evt. større utgifter, eller hva følgene av et krakk måtte være?

04.sep.2006 @ 17:20
Postet av: Thor

1. Når Dørum sier at det er et spørsmål om boligmarkedet er en boble avslører han sin uvitenhet, for det er ingen tvil om at det er det. The Economist sier at den nåværende oppgangen i det globale boligmarkedet er historiens største boble.

2. Han sier videre at det ikke er sikkert at det kommer noe krakk pga. lyse utsikter i Norge. Vel, hvis boligmarkedet i USA kollapser spiller det ingen rolle hvor lyse fremtidsutsiktene er; da vil det kollapse i Norge også. Og det er svært mange tegn på at det er i ferd med å gjøre nettopp det nå. I USA er det nå 3.85 millioner boliger tilsalgs; mer enn det har vært noensinne, og i juli var det en reell nedgang i flere områder.

3. Når skal folk slutte å lytte til "eksperter" som har en sterk egeninteresse i at prisene stiger? Meglere, banker (som Dørum representerer), takstmenn og mange aviser; alle disse snakker ut fra rene egeninteresser.

04.sep.2006 @ 18:15
Postet av: 3fingers

De lærde blir aldri enig. Det er så mye som påvirker makrotallene og det er dessverre ingen som kan se frem i tid. Den som lever får se.

04.sep.2006 @ 23:14
Postet av: ole gunnar

nå er det ingen som vet helt når , og om det i det heletatt kommer noe krakk!!Hvem skrek krakk i 1987?? ingen som kunne forutse det, og når det kommer til Norge ( USA skjer det ting nå), da kan man vere etterpå-klok og si at det tenkte vi ikke på......så kjøper enn for å bo lenge vil det jo alltids lønne seeg(historien sier det), og kjøper du for salg om 1 til 2 år, ja da skal man passe seg.......men som sagt , dette blir bare synsing, som med alle "ekspertene".....sats eller la vere!!

05.sep.2006 @ 08:47
Postet av: gorwell

Affordability er ordet. Enten må prisene ned eller så må lønningene opp. Men når? Vil regjeringen legge frem et statsbudsjett ¨for 2007 som gjør at de kommer til å tape ved kommunevalget for 2007...? Neppe.

Hånda i været den som synes han har for stor kjøpekraft!

gorwell

05.sep.2006 @ 09:29
Postet av: timmeey

problemet med utsagnet om boligmarkedet i usa knekker så følger det norske etter som følge av eksporten til kina kontra eget forbruk av råvarer er at i norge så er det MANGE som har MYE penger, i de store byene vil prisfallet ikke bli et "krakk" hvis man definerer et krakk med prisfall på over 10%, grunnen er at det er så mange som vil ha leilighet\hus på så liten plass, dermed vil prisene holde seg relativt høye alikevel, en "boligboble" ligger det alltid i en stor by, på brygga i oslo hvor folk kjøper leiligheter for oppimot 40k\m2? ingen som vil kalle dette en "boble"? Men er helt enig om at leilighets kjøp nå er ikke det smarteste på kortsikt, heller ikke utenfor store byer. (selv om jeg har gjort det selv i skien 1,5km fra sentrum)

05.sep.2006 @ 13:26
Postet av: Notme

En mer presis definisjon på boble er at prisene er høye fordi NOEN tror de blir enda høyere i morgen. Selv investorer som tror på en korreksjon kan kjøpe for å spekulere i oppgang så lenge det finnes noen å avhende objektet til før korreksjonen kommer. Typisk kan det derfor oppstå bobler der det er stor usikkerhet om fundamentalverdien, slik at investorenes vurderinger er forskjelige. For at en boble skal sprekke kan det være tilstrekkelig at usikkerheten om fremtidig verdiutvikling blir mindre, f.eks. at det observeres fall i andre land.

05.sep.2006 @ 14:20
Postet av: Prisgitt

Sitter å blar i taksten på leilighet i bydel gamle oslo. Den er 10.5 år. Denne leilighet ble solgt for kr.20.000 under takst. Taksten var på 193.000 (etthundre og nittitre tusen kroner) Jeg har nå solgt den for 2.360.000.- Det eneste som ble gjort med den er et nytt kjøkken som jeg monterte selv, til ca. 50.000 kr.
Avslutningsvis vil jeg si, det var kun 3 stk. på visning den gang, når den nå ble solgt var det sikkert 60 -70 stk.
GARANTERT kommer det et krakk, jeg ser for meg en nermest halvering av takst pr. dd.

13.sep.2006 @ 14:17
Postet av: Haldor

Be aware! Det blir salg i april!

13.sep.2006 @ 14:43
Postet av: Benjamin

Jeg må si at jeg blir ganske provosert av denne herrens syn på svartebørshandel, spesielt mtp. billetter til diverse arrangement.

Å se dette fra et praktisk økonomisk ståsted blir rett og slett feil!

Jeg er en student som ikke vil gå på konsert "når økonomien er bedre" og som selv har opplevd at billetter blir fort utsolgt PÅ GRUNN AV svartebørshaier. Du fremstiller dem som velgjørere som oppbevarer billettene for oss så vi kan kjøpe på et senere tidspunkt når det egentlig er utsolgt. Disse menneskene har like god moral i jobben som f.eks. aksjemeglere, hvor målet er profitt, profitt, profitt. Jeg er kapitalist, men jeg ser poenget i å ha et arbeid som har positiv virkning også for andre enn meg. Spør du meg bør svartebørs forbys, så kan heller arrangører legge ut sine billetter for salg i flere bolker i stedet. Da får vi som kunder flere muligheter til å skaffe billetter og det blir ikke så høy aktivitet i datasystemene at de bryter sammen, slik som da U2 skulle ha konsert i Oslo i 2005.

Ikke vær så sneversynt, du kjedelige mann.

10.nov.2006 @ 22:31

Skriv en ny kommentar:

Navn:
Husk meg ?

E-post:


URL:


Kommentar:


Trackback
Trackback-URL for dette innlegget:
http://app.nettblogg.no/trackback/ping/1959912

Øystein Dørum

Øystein Dørum har siden 1998 vært sjeføkonom DnB/DnB NOR Markets. Han er utdannet samfunnsøkonom fra UiO, grunnfag sosialantropologi i tillegg, master i statsvitenskap fra London School of Economics, autorisert finansanalytiker (AFA). Studentengasjementer i Finansdepartementet, Norges Bank og Statistisk sentralbyrå 1984-87. Konsulent / rådgiver / underdirektør Finansdepartementets økonomiavdeling 1988-95. Nasjonal ekspert i EU-kommisjonen, DG EcFin, våren 1993 i forbindelse med Norges EU-medlemskapssøknad. Analytiker/seniorøkonom Gjensidige NOR 1995-98.

hits